Heiz- und Betriebskostenabrechnung (Berechnungsperiode)
Die Periode in der Überschrift bezeichnet den Zeitraum, in dem die Gesamtkosten der Liegenschaft abgerechnet wurden. Heiz- und Nebenkosten werden für gewöhnlich vom 1. Mai bis zum 30. April abgerechnet. Andere Perioden sind allerdings auch möglich (z.B. Kalenderjahr).

Die hier erwähnte Periode ist bei allen Mieterinnen und Mietern der Liegenschaft gleich und ist nicht mit der Abrechnungsperiode zu verwechseln.

Abrechnungsperiode
Aus der Abrechnungsperiode ist ersichtlich, für welchen Zeitraum Ihre Kosten berechnet wurden. Dieser Zeitraum weicht jeweils von der Berechnungsperiode ab, wenn Sie unterjährig, ein- oder ausgezogen sind (siehe Überschrift).

Kosten
Hier sind alle Kosten ersichtlich, die während der Berechnungsperiode für die gesamte Liegenschaft angefallen sind. Im vorliegenden Beispiel sind die Kosten in drei unterschiedliche Kostenstellen unterteilt. Nämlich: Heizkosten, Nebenkosten und Wasser. Die Art und die Bezeichnung der Kostenstellen sind stark liegenschaftsabhängig und können deshalb vom vorliegenden Beispiel abweichen.

Direkt unter den Kostenstellen sind in kursiver Schrift die detaillierten Posten aufgeführt.

Umlage
Eine prozentuale Kostenumlage kommt lediglich zur Anwendung, wenn Anteile von Anlagekosten (z.B. Heizkosten bei einer zentralen Heizung) für eine gesamte Überbauung auf die einzelnen unabhängigen Liegenschaften umgelegt werden.

Da diese Umlage in den meisten Fällen bereits in einer separaten Siedlungsabrechnung erfolgt, beläuft sich die Umlage für gewöhnlich auf 100%.

VS (Verteilschlüssel)
Der Verteilschlüssel gibt an, wie hoch der Anteil Ihres Objekts an den Gesamtkosten ist (Bsp. 22.44). Nebst Ihrem Anteil wird auch der Verteilschlüssel für die gesamte Liegenschaft angezeigt (Bsp. 1’000.00). Der Anteil an den Kosten beträgt somit 22.44 Promille.

Die Verteilung der Kosten ist für jede Liegenschaft spezifisch festgelegt. In den meisten Fällen wird die Wohnungsfläche, das Volumen oder der effektive Verbrauch für die Berechnung des Verteilschlüssels herangezogen.

Die Heizkosten werden immer häufiger mittels einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung (VHKA) verteilt. Dabei wird anhand eines Wärmezählers der effektive Wärmekonsum pro Mietpartei ermittelt. In diesem Fall erhalten Sie zur Abrechnung ein Zusatzblatt der Ablesefirma mit den detaillierten Verbrauchszahlen.

Das gleiche Prinzip kommt auch vermehrt bei der Verteilung der Wasserkosten zur Anwendung.

Zeit %
Sind Sie während der Berechnungsperiode ein- bzw. ausgezogen, kommt für die Ermittlung Ihrer Kosten, neben dem Verteilschlüssel, zusätzlich ein Zeitfaktor zur Anwendung.

Da sich der Verteilschlüssel auf die gesamte Berechnungsperiode bezieht, kann dieser anhand des Zeitfaktors für die effektive Mietperiode gewichtet werden.

Die monatliche Gewichtung ist bei den Heizkosten anders als bei den Betriebskosten. Während bei den Betriebskosten ein einzelner Monat mit 1/12 (8.33%) belastet wird, fällt die Gewichtung bei den Heizkosten für Wintermonate jeweils höher aus als für die Sommermonate.

Ihr Anteil
Mittels des Gesamtbetrags der Kostenstelle, des Verteilschlüssels und eines allfälligen Zeitfaktors lässt sich Ihr Anteil an den Gesamtkosten anhand folgender Formel ermitteln.

Details zum Brennstoffverbrauch
Wird die Liegenschaft mit Heizöl beheizt, kommt für die Ermittlung der Heizkosten das sogenannte FIFO-Prinzip (First-In – First-Out) zur Anwendung. Wie der Name schon sagt, wird dasjenige Heizöl, das zuerst in den Tank gefüllt wird, auch als Erstes verbraucht. Mit diesem Prinzip wird gewährleistet dass der Energieverbrauch immer mit den aktuellen Marktpreisen bewertet und verrechnet wird.